Kaucja jest rodzajem pieniężnego zabezpieczenia ewentualnych roszczeń osoby wynajmującej. Stosowana jest w różnych branżach, których działalność opiera się właśnie na wynajmie: od samochodów po urządzenia i sprzęty budowlane. Z kaucją spotykamy się również przy wynajmie mieszkań - to tzw. kaucja mieszkaniowa.

Najważniejsze kwestie związane z kaucjami przy wynajmie mieszkań reguluje Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Co to jest kaucja za wynajem mieszkania? O jakich zasadach musi pamiętać osoba wynajmująca i najemca?

Kaucja mieszkaniowa - czym jest?

Kaucja mieszkaniowa to, zgodnie z Ustawą, kaucja zabezpieczająca pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja za wynajem mieszkania ma więc stanowić formę finansowego zabezpieczenia dla wynajmującego, z której będzie mógł skorzystać w sytuacji, gdy najemca nie wywiąże się z umówionych płatności lub doprowadzi z własnej winy do zniszczeń w lokalu przekraczających normalne zużycie mieszkania. Należy podkreślić, że o przeznaczeniu kaucji w żadnym przypadku nie decyduje najemca, np. przeznaczając ją na poczet zadłużenia względem wynajmującego lub nie wpłacając ostatniego z umówionych czynszów. Stroną uprawnioną do decydowania o przeznaczeniu kaucji oraz oceny użytkowania lokalu (zgodnie z umową lub bezumownego korzystania z lokalu), uregulowania należności za najem czy pokrycia ewentualnych szkód powstałych podczas najmu jest osoba wynajmująca.

Kaucja zwrotna - jednorazowa

Kaucja przy wynajmie mieszkania jest uiszczana tylko raz. Właściciel lokalu / osoba wynajmująca może jednak zażądać uzupełnienia kaucji, jeśli w trakcie trwania umowy - środki zabezpieczające zostaną zużyte na pokrycie całości lub części opłat nie zrealizowanych przez najemcę w danym miesiącu, bądź naprawienia szkód powstałych z winy najemcy (wyłącznie tych wymagających naprawy w celu utrzymania standardu lokalu - kaucja nie może być przeznaczana na podnoszenie standardu nieruchomości, nawet jeśli remont jest przeprowadzany w trakcie trwania umowy najmu). 

Kaucja w umowie najmu

Ustawodawca zezwala na uwarunkowanie najmu lokalu obowiązkiem wpłacenia kaucji, a także określa w Ustawie maksymalną wysokość kaucji (dwunastokrotność czynszu) oraz czas jej zwrotu (do miesiąca po opróżnienia lokalu / ustaniu umowy), jednak strony mogą zawrzeć w cywilno - prawnej umowie najmu inne zapisy (zgodnie z zasadą swobody zawierania umów), pod warunkiem jednak, że nie będą one mniej korzystne niż postanowienia Ustawy. W umowie powinien również zostać określony sposób (najczęściej na wskazane konto bankowe wynajmującego) i termin wpłacenia kaucji (najczęściej do 7 dni od daty podpisania umowy). Kaucji za wynajem mieszkania nie pobiera się, jeśli umowa najmu dotyczy lokalu zamiennego lub socjalnego, bądź gdy umowa najmu zawierana jest w związku z zamianą lokalu, a najemca otrzymał zwrot kaucji bez waloryzacji. 

Sprawdź: Mieszkania do wynajęcia w Toruniu

Ile wynosi kaucja za mieszkanie na wynajem?

Wysokość kaucji za wynajem mieszkania ustala wynajmujący. Zwyczajowo jest to kwota, będąca równowartością czynszu za 1- 2 miesiące, najczęściej nie więcej niż kilka tysięcy złotych. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego określa maksymalną wysokość kaucji zabezpieczającej, która nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal (podczas obliczeń brana jest pod uwagę stawka czynszu obowiązująca w dniu zawarcia umowy najmu). 

Normalne zużycie mieszkania, a zniszczenie

Wynajmujący ma prawo zatrzymać kaucję w całości lub jej część w przypadku konieczności przeprowadzenia naprawy szkód powstałych z winy lokatora. Powodem do potrącenia kaucji nie powinny być drobne usterki i ślady normalnego, codziennego użytkowania lokalu. Narzędziem, które umożliwia obiektywną ocenę stanu lokalu przed i po okresie najmu jest protokół zdawczo - odbiorczy oraz dokumentacja fotograficzna (jedno i drugie wykonywane zarówno przed najmem, jak i po okresie najmu).

Do normalnego zużycia lokalu zalicza się przede wszystkim korzystanie z znajdujących się w nim sprzętów i mebli (zgodnie z ich przeznaczeniem!), a także delikatne przybrudzenie ścian, naturalne przetarcia drewnianych parkietów czy żółknięcie białych elementów np. framug okiennych). Zniszczeniem będzie z kolei uszkodzenie sprzętów i mebli podczas korzystania z nich w sposób niezgodny z przeznaczeniem, wybicie dziur w ścianach czy zerwanie tapet, bądź urwanie elementów wyposażenia (np. klamek w drzwiach czy w szafach). 

Sprawdź: Hale na wynajem - Toruń, Poznań i okolice

Kiedy wynajmujący może nie zwrócić kaucji?

Zwrot kaucji za mieszkanie powinien nastąpić w ciągu maksymalnie miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub od momentu nabycia jego własności przez najemcę. Kaucja musi zostać zwrócona w całości, w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu lub po potrąceniu z niej należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Wynajmujący jest zobowiązany do zwrotu kaucji za mieszkanie w całości (w wysokości nie niższej niż wpłacona), jeśli nie zachodzą żadne przesłanki, które uzasadniałyby potrącenie kaucji. Przesłanką do potrącenia kaucji (części lub całości) może być nieuregulowanie płatności względem wynajmującego i/lub względem dostarczycieli mediów (np. niezapłacone rachunki za prąd, wodę czy gaz) oraz zniszczenie lokalu z winy najemcy wymagające przeprowadzenia koniecznych napraw. W wyjątkowych sytuacjach wynajmujący może więc nie zwrócić kaucji, bądź zwrócić kaucję istotnie pomniejszoną o koszty napraw. 

Polecany również:
Kupno czy wynajem mieszkania? Co wybrać?